戸建にも維持費があります！維持費を考えた本当の住宅予算の決め方

家を買いたいと思った時、まずは何から始めるべきか。
僕は「大まかな予算を決めること」から始めるべきと思っています。
大まかな予算が決まらないことには、住むエリアやどんな物件を買うか絞り切れません。

本記事では、首都圏で建売戸建てを購入した僕の経験から、物件の大まかな予算を決める考え方をまとめたいと思います。

予算は月々の支払額から決めると良い

予算の決め方に関しては様々な考え方があると思いますが、僕は月々の支払い可能額から逆算して決めて行くのが良いと思います。

最大35年もローンの返済は続き、しかも金額は下げられない、むしろ変動金利でローンを組んだ場合には上がるリスクすらありますから、無理なく毎月支払うことが出来る額を考えることは非常に重要です。

また戸建て住宅の場合、ローン返済額以外に以下の維持費を月々の住宅関連費用として考えていくべきと思います。

固定資産税、都市計画税

3000~4000万円程度の物件の場合、おおよそ年間10〜15万円程度の固定資産税がかかります。
大まかな予算決めの際は、月額1万円を考えておけば良いと思います。

メンテナンス・修繕費用

戸建住宅は、購入後、自分でメンテナンス・修繕を計画し、実行していかなくてはいけません。購入後約10年で最初の大型修繕時期が来ますが、100万単位のお金がかかるため、毎月計画的に積み立てて行かないといざと言う時に困ります。

戸建住宅の10年後のメンテナンス費用は、物件の大きさに寄りますがざっくり下記の通り。

項目	費用
外壁メンテナンス	100万円
ベランダ防水塗装	10万円
ガス給湯器	20万円
シロアリ駆除	20万円
合計	150万円

その他、エアコンや洗濯機あたりの大型家電も10年経てば故障の可能性が出てきますね・・・。

全てを月々の積立で賄う必要はありませんが、月々1万×12ヶ月×10年＝120万円くらい積立てておけると安心だと思います。

火災保険・地震保険料

住宅営業マン曰く、首都圏の場合、建売戸建住宅の家の部分の費用は大体1000万とのこと。

フルローンで住宅を買う場合、最初の火災保険10年、地震保険5年はローンの中に含めて貰えます。

ですが、10年後には家財保険の金額に依りますが1000万の新価の場合だ20〜40万の支払いが発生します。

余ったら修繕・メンテナンス費に回すという考えで大目に毎月5000円見ておくと良いと思います。

戸建住宅の本当の月支払い額をまとめると…

戸建住宅の月額用は、『毎月のローン返済額＋2.5万円』をざっくり見ておくと良いでしょう。

この金額を月々無理なく支払える額に収めていく必要があります。

維持費を考慮した本当に無理なく払える月々支払い額

世間では、年収の25%とか手取りの3分の1とか言われていますね。

この基準内で収められるならそれに越したことはありませんが、首都圏、大都市部で物件を買おうとするなら、少なくとも平均的なサラリーマンには無理です。
共働き夫婦収入合算でなんとか…と言った感じでしょうか？

というわけで、年収の何%等の基準で杓子定規に決めるのは難しいので、是非3ヶ月くらい家計簿をつけてみてください。
家計簿と言ってもレシート一個一個を保管して記録するのはダルいので、あらゆるお金の支払いをクレジットカードかクレジット系の電子マネーにしてみましょう。
こうすると「どの店でいくら買い物したか」が追えるようになるので、後は「スーパーで買っていたら生活費』みたいな感じで全ての支出をざっくり分類できます。

現在の家賃で月々いくら貯金出来ているか、家関係の支払額が増えて多少貯金額が減っても子供の教育資金は目標通り貯められそうか、節約出来そうなところはないか、みたいなことを考えていくと『月々無理なく支払える金額』というのは自然と見えてきます。

ローンシミュレーターで予算計算

あとは「住宅ローンシミュレーション　支払額から」あたりの検索ワードでヒットしたシミュレーターに「月々無理なく支払える金額」のうち住宅ローン返済額分を入力するだけです。

返済額とローンの金利、ローン年数、返済方式を入力すれば良いのですが、その際、フラット35の金利で入力することをお勧めします。

理由ですが、ローン審査で条件がついて最優遇金利が受けられないことが少なからずあり得るからです。
他にも金利上乗せで団体信用保険の追加補償を付けたい等、金利はこれからの検討で上がっていく可能性があるので、最初の検討の時は高めに設定しておいたほうが良いでしょう。

ボーナス併用で月々支払い額を下げるのは危険！

月々の支払額を少しでも抑えようとするならば、ローン返済計画にボーナス支払いを入れるという選択肢があります。

ですが、僕は月々の支払額を抑える目的でのボーナス払いはオススメしません。

ボーナス払いは金利的にも不利ですし、35年支払いが続くことを考えるとボーナスという不安定な収入をアテにするのは危険過ぎると思っているからです。

ちなみに住宅営業マンの定番営業トークに「この物件は月々の支払いがたったこれだけですよ、家賃払うより絶対得です！」というのがありますが、大抵の場合、さらっとボーナス払いが含まれていたりします。 少しでも高い物件を買ってもらうためのテクニックです。

事前に予算がざっくりでも決まっていれば、このようなトークに振り回されることがなくなりますので、非常に大事です。

住宅予算を決めたら次のステップへ

この後は計算で出てきた予算を元に、物件検索サイトでひたすら調べまくって相場を把握していきます。

例えば「A駅の場合は予算〇〇万円だと徒歩10分以内の物件はない、けど隣のB駅だと徒歩10分以内の物件が買える」「C駅で予算が〇〇万円3LDKの条件だとどうか？」みたいにざっくりでも予算が決まっていれば、「自分はどういう物件なら購入出来るのか？」というところがかなり具体化出来ます。

維持費を考慮した戸建て住宅予算のまとめ

今回は住宅購入予算の決め方を記事にまとめましたが、如何でしたか？

ぼくがまとめた方法だと予算はやや控えめに出てきます。

しかし、人は「一生に一度の買い物」と思うと良い物が買いたくなって、当初の予算よりも高額で良い物件に目移りしてしまうものです。

そして当初予算が自分の返済能力上限ギリギリだと、勢いで返済能力以上の物件を買ってしまうことも！

ですが、予め物件の維持費を見える化しておくと自分の返済額能力以上の物件を買うことが無謀だということに気付きます。

皆さん、是非気をつけてください。一生に一度の買い物だからこそ、冷静沈着にです。